前不久，在公司领导的安排下，我和同事一起参加了《房地产企业全程涉税处理与节税方略》课程学习，课程贯穿开发整个过程，包括公司设立、获取土地、施工建设、预收销售、项目清算几个阶段，针对如何用正确的方法，解决房地产业涉税事议的焦点问题进行讲解，并对疑难问题详细解惑，帮助企业正确协调会计和税收的差异，通过此次学习，我开阔了视野，增长了知识。现结合公司实际情况对拆迁置换涉及到的税及项目成本划分做简要总结。

一、拆迁置换涉及到的税及处理办法

拆迁补偿方式有二种：一、货币补偿方式，二、房屋产权调换方式。对于房地产企业来说，如里拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本。在这里我主要说一下以房屋产权调换的税务处理问题，因为这是我公司目前东湖商贸和沧州青源小区两项目所面临的首要问题，首先对于营业税计算基数是按市场价格还是成本价格？根据国税函发[1995]549号文件规定，以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征销售不动产营业税，对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征销售不动产的营业税，即以市场同类房地产销售价格计征营业税。通过此项规定可以得出：置换同等面积营业税按成本价计征营业税，避免了营业税税负的重复征收。对于拆一还一土地增值税规定，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文件，详细说明了拆迁安置成本确认的问题，有三种情况：一是房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，（国税发[2006]187）号文规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。二是开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号文规定计算，计入本项目的拆迁补偿费，例如我公司商贸楼刘爱燕业主就属这种情况，我们就可以按照南苑的售价计入商贸的拆迁补费土地成本里。异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。由于拆迁补偿费按照市场价计入这就大大提高了土地增值税的扣除项目，增加了加计扣除金额，降低了增值率。所得税处理不同于以上两个税种，所得税按市场价计征，也就是说同等面积置换无所得不交所得税，在这一点上人们往往混淆概念，不是多交税就是少交税，以上简单概括讲就是：

二、项目成本划分

开发项目成本分摊方法,企业对不同成本对象进行成本分摊的方法有：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法；首先选择哪种分摊方法的前提条件是提前和地税相关工作人员进行沟通，先得到地税局的认可，以避免给企业带来不必要的损失。对于房地产开发项目而言,大量的成本是不能直接分清成本对象的,属于共同成本,这部分成本的分摊决定了成本对象成本的高低。而分摊方法的不同，会给每一成本对象成本的高低造成巨大影响，直接关系到各年度所得税支出的大小和土地增值税清算扣除项目的大小，但是，没有普遍有效的分摊方法，根据项目实际情况的不同，有效的分摊方法也是不同的，这需要企业对项目进行认真的研究和分析，并进行详细的成本测算，从而找出最有利的分摊方法以降低企业税负。

房地产独有的运营模式决定了房地产企业所得税及流转税体系的独特征管模式，正是这种独特征管模式给房地产企业带来巨大风险。而土地增值税成为房地产企业的核心税种，成为决定房地产企业税负高低的关键点，然而房地产企业开发周期长，会计核算与税收政策相差较大，财务人员对项目开发的各阶段把握不好，都会出现多交税少交税情形，只有与时俱进地进行税务规划，准确掌握和理解税收政策，把握税收政策的走向，规范业务处理，才能在不违反税法的前提下合理降低企业税负。所谓，知己知彼，方可百战不殆！接下来，我会就所学知识，真正的运用到业务中去，做到真正服务于企业。

（房地产：赵慧娟）